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2023年房屋买卖价格合同条款(优秀5篇)

时间:2023-10-10 13:08:00 作者:碧墨 2023年房屋买卖价格合同条款(优秀5篇)

随着人们对法律的了解日益加深,越来越多事情需要用到合同,它也是减少和防止发生争议的重要措施。怎样写合同才更能起到其作用呢?合同应该怎么制定呢?下面是小编帮大家整理的最新合同模板,仅供参考,希望能够帮助到大家。

房屋买卖价格合同条款篇一

合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。

主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的.买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

该条款主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

该条款主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题 。

该条款主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

房屋买卖价格合同条款篇二

「内容提要」分期付款房屋买卖是房屋买卖中较多采用的形式,其核心内容乃为使买受人确实地获得房屋,而出卖人安全地收回全部房款。因而,该类合同中的担保条款就具有重要的意义。分期付款房屋买卖合同中的担保条款除传统担保方式外,主要有失权条款、期限丧失条款、抵押权设定条款和所有权保留条款。文章对上述三种条款的法律构造及其效果作了较为细致的分析,同时认为,三种方式各有利弊,当事人根据具体情况择一行使,以确保其利益。

「关键词」分期付款/失权条款/抵押权/所有权保留

「正文」

中图法分类号:d941.8;d923.6文献标识码:a文章编号:1004―392603―0184―(3)

随着房地产交易市场的逐步发育成熟,分期付款房屋买卖大量出现。所谓分期付款房屋买卖是指约定买受人于支付首期房款后即可占有使用房屋,余款按月或分期支付的特种房屋买卖形式。该种买卖的核心内容为使买受人确实地获得房屋,而出卖人安全地收回全部房款。如何实现这一目标,是房屋分期付款买卖合同中担保条款所要承担的任务。实践中,担保方式不同,担保条款内容也因而各异,其中诸多法律问题需要解决。所以,对分期付款房屋买卖合同的担保条款法律效力或效果予以界定,有着重要的理论和实践的意义。

典型的债权担保方式,根据我国《担保法》的规定,有保证、抵押、质押、留置和定金五种,在房屋买卖中以保证、抵押等最为常见。保证系第三人以其信用为房屋买受人提供担保,当买受人不履行付款义务时,由保证人代为履行或承担赔偿责任。保证以人的信用为基础,具有债权性,而且买受人寻找保证人也并非总是易事,故以保证作为房屋买卖的担保方式有着较大的局限性。抵押系以不动产(不动产物权)或价值较大的动产为标的物的物权性担保,虽在担保功能上有其优越性,但由于房款数额较大,且一般房屋买受人未必有相当价值的财产可资提供,所以其适用范围也颇受限制。质押与抵押有着同样的局限,留置与定金担保或者鲜有适用可能,或者担保功能不足,均很难适应房屋分期付款买卖的特殊需要。有鉴于此,实践中逐渐发展出以下几种担保条款(方式),即出卖人与买受人约定,如买受人一次怠于付款,买卖合同当然失其效力(失权条款),或者买受人因此丧失期限利益,应立即支付全部价款(期限丧失条款);或者房屋所有权于合同成立后即转归买受人享有,但出卖人同时于房屋上设定抵押权(抵押权设定条款);或者出卖人在全部价款支付以前,保留标的物所有权(所有权保留条款),诸此等等。上述担保条款效力如何,值得讨论,以下分述之:

(一)失权条款或期限丧失条款。失权条款和期限丧失条款皆规定买受人之需有一期价款未予支付,则出卖人得终止合同而取回标的物或要求买受人支付全部价款。买受人基于经济上弱者的地位,常有不能预测的经济困境发生,出卖人常得借其优越地位,以买受人有轻微违约行为而解除合同收回房屋,对买受人极为不利。尤其是在有的合同中,更规定出卖人在解除合同时得扣留买受人已支付房款,其不公平性更为显然。为保护买受人免受不公平条款的损害,各国法律皆对此设有特别的限制性规定。如瑞士债务法规定须买受人积欠两期以上价款且所欠金额已达全部金额的1/10以上,出卖人方得请求全部价款的支付。我国台湾地区民法将前述价金比例提高到1/5.我国《合同法(草案)》第164条也规定:“分期付款买卖的出卖人只有在买受人连续两次未支付价款,并且未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的,才可以请求买受人支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。”“出卖人解除合同的,可以向买受人请求支付该标的物的使用费。”虽然此法尚未获通过,但司法实践处理类似案件通过司法解释途径应参照此规定办理,有不符上述规定的约定,应认定无效。当然,如当事人有高于上述标准的约定,为出卖人须于买受人连续三期迟延付款且迟延付款金额已达全部金额的1/4时才得解除合同或要求支付全部价款,应予允许。因为上述规定意在保护房屋买受人,故当事人有优于法律规定而予买受人更佳保护的约定当属有效。应注意者,当事人约定解除合同时扣留买受人全部已付价金的,应为无效。出卖人得扣留部分,不得超过相当于该房屋的通常使用费用,如有毁损情形,再加上损害赔偿金额。房屋在交付与返还时减值是否应由买受人予以赔偿,法无明文,我们认为应依过错原则由过错方赔付。但此减值不包括房屋正常使用下的耗损,对订立合同所支出费用也不予赔偿。

(二)抵押权设定条款。根据该条款,房屋所有权自合同成立时起即归买受人享有,为担保价金债权实现,出卖人得同时对该房屋设定抵押权,当买受人不支付价金时,出卖人得依抵押权拍卖或变卖房屋并以其价款优先受偿。此种约定,较好地解决了抵押担保方式的标的问题,即买受人毋需另寻抵押而在买卖标的房屋上直接设定抵押权。对于这种设定抵押权的方式,如何与传统抵押权理论相调和,学者有不同看法。因为依传统抵押权理论,抵押物应为交易物外的物品,抵押权设定条款与此显有未合。有人认为,房屋所有权依买卖合同移转给买受人后,出卖人与买受人间的权利、义务关系即发生了质变,买卖合同变成了借贷合同,双方合同变成了单务合同,作为买卖合同标的房屋已独立于由买卖合同演变过来的借贷合同,自然可以为此合同作担保(注:参见赵立红:《公房出售地分期付款与房屋抵押》,《法学》1992年第3期,第24页。)。此说虽然解决了分期付款抵押担保设定与抵押物不应为交易标的物的传统理论的一致性问题,但其论证却存在严重缺陷,因为房屋买卖合同怎样在房屋所有权移转给买受人后变为单务借贷合同的,论者并未给出任何法理依据,在买卖合同作另造一个借贷合同,且不说欠缺理论基础,是否合于当事人本意也大可怀疑。照这种认识,如甲将某物卖于乙,并先将买卖标的物交付于乙,乙在某期限内付款时,均应有两个合同存在,一为买卖合同,一为借贷合同,这一看法的错误,不言自明。如果前述论证不成立,对于分期付款房屋买卖抵押权设定基础就应另寻根据。依笔者之见,不妨更正关于交易标的'本身不得为抵押标的传统认识,因为抵押担保核心在于以买受人所有财产担保债权实现,究竟抵押标的物从何而来并非根本。所以在法律解释上自不妨认可交易标的物在所有权转移后得设定抵押,更何况分期付款房屋买卖中买受人须支付首期价款后方可取得房屋所有权,房屋所有权价值可作为未支付房款的担保。故以所买房屋为抵押标的完全可以实现担保目的。至于出卖人在何种条件得实行抵押权,笔者认为应依前述分期付款买卖的一般规定办理为妥。

(三)所有权保留条款。所有权保留条款是指约定买受人先行占有,使用房屋,至交付全部房款后才能取得房屋所有权的约定。换言之,在支付全部房款后,买受人虽占有并使用房屋,却不享有所有权,出卖人虽交付房屋但仍保留所有权,以担保房款债权的实现。所有权保留担保方式在很多国家都有规定,我国目前对此尚付阙如,所以,其中很多问题值得探讨。

一般而言,附保留所有权条款的分期付款房屋买卖合同,由于房屋所有权并不即时移转,故在当事人意思表示一致后即可成立,无需办理登记。但是,正如前面所已表明的那样,房屋分期付款买卖的核心是既要确保出卖人价金债权的实现,又要让买受人能确定地获得房屋的所有权。在房屋分期付款买卖中,由于所有权仍为出卖人享有,完全可能发生出卖人再次出卖房屋而损害买受人的情况。为救此弊,法律上特赋予买受人以房屋所有权期待权,即买受人于买卖合同成立后即享有在付清全部价款时取得房屋所有权的权利。同时,为使期待权具有对抗第三人的效力,法律设有预告登记制度(注:参见崔建远等著:《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年3月版,第248页。),将标的房屋已出卖情事登记于有关登记簿上。我国目前虽无预告登记制度,但可借助登记备案制度(注:参见《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条第2款。此规定虽针对房屋预售合同,似可适用于所有权保留房屋买卖合同中。当然,这有待于法律的认可。)代替。当事人在合同成立后,可将该合同及有关文件交存房产机关登记备案,如出卖人再行重复出卖该房屋,原买受人得主张其出卖行为无效。

所有权保留条款的性质,理论上有不同的认识(注:参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,第194―196页。)。德国学者blomeyor教授主张所有权保留为质押说,否认买受人为期待权人,认为买受人仍是所有权人,不过出卖人于标的房屋上有质权存在。此说缺陷在于与当事人保留所有权意思不合,且与法律诸多规定相冲突,未获广泛赞同。日本学者铃木教授认为保留所有权条款使出卖人与买受人共有所有权,标的物所有权随价金的支付“削梨”似的逐渐转归买受人。德国raiser教授力主突破传统物权法定原则的限制,以立法或司法认可买受人对标的物的期待权为物权,从而较好地解决了保留所有权条款上的诸多问题。我国台湾学者王泽鉴先生则认为买受人期待权是“在现行法之体系上,横跨债权和物权二个领域,兼具债权和物权二种因素的特殊权利,系一种物权,但具有债权上之附从性,系一种债权,仍具有物权之若干特性。”(注:参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,第201页。)笔者倾向认为买受人期待权为物权,理由是:物权法所规定物权种类,应依社会需要作出调整,在将来制定物权法时可承认这种特殊物权。而且,买受人期待权借助预告登记制度的建立而具有公示性,符合物权法关于一般物权的规定。

附保留所有权条款的房屋分期付款买卖,当事人权利义务的法律构造如下:1.标的房屋的处分。合同成立后,出卖人应依约交付房屋给买受人(预售房屋须在房屋建成可使用时交付)。此时,出卖人虽保留房屋所有权,但不得再行出卖,其所有权受买受人期待权的限制。买受人虽享有使用收益权,但不享有所有权,故也不得出卖房屋。不过,买受人期待权为一种财产权,得将该期待权予以转让或设定质押,也可以将房屋出租他人使用。但期待权受让人或质权人仅得在买受人实际获得房屋所有权时才能行使其权利,法律也同时认可受让人或质权人得代买受人支付剩余房款以使房屋所有权移转至买受人而后行使其权利。2.合同解除权。由于保留所有权并不改变分期付款买卖的法律性质,故解除条件应适用前述分期付款买卖的一般规定。3.第三人侵害房屋所有权时,出卖人和买受人均得提出侵权诉讼。不过,鉴于买受人的特殊地位,其仅能请求侵权人向买受人承担责任,如返还房屋或赔偿损失。4.强制执行的排除。房屋虽仍归出卖人所有,但受制于买受人期待权,故其债权人除对剩余房款得主张执行外,对房屋本身不得请求执行。如解除条件成立,出卖人得等债权人主张解除合同取回房屋而后执行。买受人在付清全部房款前对房屋不享有所有权,故其债权人也不得就房屋直接执行,但可代为支付房款使买受人取得所有权而后执行。5.破产处理。出卖人破产时,其债权人不得将该房屋列入破产财产,仅得对剩余房款主张权利,道理同于前述。买受人破产时,有认为出卖人当然可解除合同取回房屋,我们认为应视解除条件是否成立而定,如买受人或其债权人愿意支付全部余款,出卖人不得行使解除权;如否,出卖人可以迳行解除合同。6.房屋瑕疵担保责任。在未付清全部房款而取得房屋所有权前,买受人除能主张物的瑕疵担保责任外,不得主张权利瑕疵担保责任,因其还不是所有权人,当然不得主张受让房屋的所有权瑕疵。7.风险负担。房屋因意外灭失所致风险损失应由谁承担,外国法上有所有权人或占有人承担两种不同立法。笔者认为,当事人有约定的依其内容,无约定的,因占有人对标的物有更好的管领能力,令占有人承担较为合理。

综上所述,比较分期付款房屋买卖合同的各种担保条款,可以看出,失权条款和期限丧失条款均受法律强制性规定的限制,当事人不得另为特级约。根据这类条款,房屋所有权于交付时即登记于买受人名下,可能产生买受人转让房屋,影响出卖人债权实现的问题,故对买受人信用应有较为可靠的评估,以防止履约风险。如买受人信用和程度较高,当无此弊。抵押权设定条款由于受到流押禁止的限制(注:参见《中华人民共和国担保法》第40条。),出卖人不能解除合同取回标的物;同时,其设定基础有待法律认可,此为其局限。但其实现有《担保法》规定可资运用,从而具有安全、确实的优点。所有权保留条款在内容上则吸收了前述担保方式的优点,较好地实现了债权担保功能,但由于很多法律问题尚需立法确认,在安全性上则不如抵押权设定方式。可见,前书方式各有所长,当事人可依据具体情况选择其一以资利用。

房屋买卖价格合同条款篇三

一、案情:

1999年,程某欲将其座落在某市市区的自有房屋一栋(二层楼房)出售。个体户刘某闻讯后,主动上门洽谈买房。经过协商,程某与刘某于1999年4月12日签订了房屋买卖合同。合同规定:房价总共15万元,买方分三次给付:1999年4月18日前付4万元;1999年5月1日前付9万元,1999年6月20日支付剩余的2万元。卖方于第二次付款后交付第一层房屋,全款付清后交付第二层房屋并办理过户登记手续。合同还规定,如果卖方将房屋又私自另卖给他人或者买方届时悔约,不买此房的,违约方需赔偿对方总房价的5%的违约金。同年4月17日,刘某支付房款4万元,4月28日支付9万元,程某依约将房屋第一层钥匙交与刘某,自己仍居住于二层房屋内。刘某遂将该房的一层进行了装修,准备做为个体经营的店面。1999年5月,该市新设一个经济开发区,因程某的房屋邻近开发区,某贸易公司遂与程某洽谈,愿一次性给付其房款17万元购买此房。程某同意,双方于1999年6月4日另行订立了房屋买卖合同,并于6月15日到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。6月20日,刘某依协议到程某家付剩余的2万元房款时,得知房子已被别人买走,即与程某发生争执。刘某向法院起诉,要求确认第一个买卖合同有效,解除程某与刘某之间的购房合同。

二、对本案的不同观点

两个房屋买卖合同,哪一个具有法律效力,法院在讨论中形成几种不同意见。

第一种意见认为,程某与刘某的房屋买卖合同有效,应当给予保护。因为根据民法理论,房屋是特定物,对特定物的买卖合同从双方达成协议时成立,本案中双方已经依约作出了部分履行,可见该合同已经生效,为保护先买者的优先权,应当保护程某与刘某之间的合同。某贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某,仍与程某签订购房合同,办理过户手续,其主观上具有恶意,所以其与程某之间的购房合同应确定为无效。

第二种意见认为,房屋是一种特殊的特定物,其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后,合同关系才生效。刘某未办理登记过户手续,还未取得房屋所有权,所以程某仍是房屋的所有权人,可以将该房出卖给他人。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修,主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同,也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。

第三种意见认为,刘某与程某之间的买卖合同是有效的,但因程某的违约行为,导致了未办理登记过户手续的刘某无法依约取得房屋所有权。刘某有权要求程某按约定实际履行合同,补办登记手续。但由于程某已将房屋登记过户给第三人,造成实际履行不能,所以刘某仅可就合同要求程某承担违约责任。

三、笔者的观点

(一)本案争议的`焦点在于登记对于购房合同具有什么效力的问题。

登记作为不动产物权变动的公示方法,已为各国民法所接受,但各国对登记的效力却有着不同的学说。一为成立要件主义,即物权变动如未进行登记,则确定的不发生变动的效力;一为对抗要件主义,即登记虽具有社会公信力,但并非物权变动的要件,未经登记的物权的变动在法律上也可有效成立,但只能在当事人之间产生效力,不能对抗第三人。我国的立法采纳了成立要件主义。目前已有许多学者对成立要件主义的合理性提出质疑,因为这将不利于保护善意一方当事人在非因其自己的过错而未进行登记情况下的利益保护。学者们的这些观点是有道理的。但我认为本案争议的焦点不应放在采纳何种学说更为合理上,因为无论学说合不合理,法官在执法过程中仍须按现行法的规定去判决,而不能脱离现行法律的强行性规定而按学者们的理论学说去处理案件。

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房屋买卖价格合同条款篇四

合同双方当事人:出卖人:_________________身份证号码:_____________________________身份证号码_____________________________以上_______________人是本合同中所述房屋的共有产权人。

买受人:_________________身份证号码:________________甲方原有位于的房产一套,属于城东片区的拆迁人,甲方与________________________区拆迁指挥部签订的安置补偿协议,根据协议,甲方对原房产可得到安置房面积平方米,甲方自愿将其中________平方米出售给乙方。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。

第一条、房屋的基本情况:甲方拆迁安置房屋座落在_________________,安置房屋面积为_______________平方米,房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。

第二条、本合同中所述房屋为甲方拆迁安置房,是甲方的家庭共同财产。该房屋没有产权纠纷,不存在房屋抵押,债权债务,以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项,由甲方承担,乙方不负任何责任。

第三条、上述房产的交易房屋面积和价格:买卖房屋面积为____________平方米,按元/每平方米计价,共计人民币_____________元整,但实际安置房屋不足或超过120平方米,按实际面积元/平方米计算总房款,多还少补。

第四条、付款时间与方式:甲乙双方同意首付款人民币________________元整交付甲方,首付款在签订合同当日支付。尚欠房款分三期付清:第一期在选房后三日内付元第二期在交付房屋和钥匙付元第三期在办理产权过户手续三日内付元。甲方的银行账户:_________________开户行户名账号。乙方可现金支付给甲方也可将购房款存入甲方上述的账户。

第六条、关于产权登记及过户的约定:对本房屋以后需要办理房屋产权证,土地证等其它手续,经甲乙双方协商,按以下约定进行。1、买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担。办理到甲方名下后,甲方应自领取之日起五日内,将领到的产权证书交由乙方。2、在已办理到甲方名下房屋产权证,土地证等其它手续之后,自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续,所须相关费用全部由乙方承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料,不得用任何方式拒绝阻挠。

第七条、补偿费和建筑差价的享有和承担1、根据甲方和________________________区拆迁指挥部签订的安置补偿协议,指挥部应给付给甲方的临时安置补助费,每平方米每个月________元,由乙方享有,从最后一期乙方的支付房款中扣除。2、安置房应支付给指挥部的建筑差价全部由甲方承担。

第八条、违约责任条款:1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方,逾期达到一个月的,甲方有权解除本合同,乙方首付给甲方的房款归甲方所有,其余款项退回给乙方。2、甲方不得擅自解除合同,若甲方擅自解除合同,乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款,并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款,同时有权要求甲方支付违约金人民币________元整给乙方。3、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方,视为甲方违约,乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书,并有权要求甲方支付违约金人民币________元整。4、乙方根据本合同第五条的规定向甲方提出办理产权过户手续,甲方超过30天不协助乙方办理手续,视为甲方违约,乙方有权要求甲方履行合同,并有权要求甲方支付违约金人民币________元。

第九条、本合同发生争议的解决方式:双方本着友好协商,公平合理的原则签定本合同,签定本合同后,双方应严格遵守执行,不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议,双方可通过协商解决。协商不成的,双方同意通过法律方式解决纠纷。

第十条、本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定由甲方,乙方共同协商解决,与本合同同具法律效力。本合同在双方签字之日起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。

本合同一式___________份,甲方产权人共持一份,乙方一份,留存备查。

甲方:_________________乙方:_________________

房屋买卖价格合同条款篇五

一、案情:

1999年,程某欲将其座落在某市市区的自有房屋一栋(二层楼房)出售。个体户刘某闻讯后,主动上门洽谈买房。经过协商,程某与刘某于1999年4月12日签订了房屋买卖合同。合同规定:房价总共15万元,买方分三次给付:1999年4月18日前付4万元;1999年5月1日前付9万元,1999年6月20日支付剩余的2万元。卖方于第二次付款后交付第一层房屋,全款付清后交付第二层房屋并办理过户登记手续。合同还规定,如果卖方将房屋又私自另卖给他人或者买方届时悔约,不买此房的,违约方需赔偿对方总房价的5%的违约金。同年4月17日,刘某支付房款4万元,4月28日支付9万元,程某依约将房屋第一层钥匙交与刘某,自己仍居住于二层房屋内。刘某遂将该房的一层进行了装修,准备做为个体经营的店面。1999年5月,该市新设一个经济开发区,因程某的房屋邻近开发区,某贸易公司遂与程某洽谈,愿一次性给付其房款17万元购买此房。程某同意,双方于1999年6月4日另行订立了房屋买卖合同,并于6月15日到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。6月20日,刘某依协议到程某家付剩余的2万元房款时,得知房子已被别人买走,即与程某发生争执。刘某向法院起诉,要求确认第一个买卖合同有效,解除程某与刘某之间的购房合同。

二、对本案的不同观点

两个房屋买卖合同,哪一个具有法律效力,法院在讨论中形成几种不同意见。

第一种意见认为,程某与刘某的房屋买卖合同有效,应当给予保护。因为根据民法理论,房屋是特定物,对特定物的买卖合同从双方达成协议时成立,本案中双方已经依约作出了部分履行,可见该合同已经生效,为保护先买者的优先权,应当保护程某与刘某之间的合同。某贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某,仍与程某签订购房合同,办理过户手续,其主观上具有恶意,所以其与程某之间的购房合同应确定为无效。

第二种意见认为,房屋是一种特殊的特定物,其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后,合同关系才生效。刘某未办理登记过户手续,还未取得房屋所有权,所以程某仍是房屋的所有权人,可以将该房出卖给他人。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修,主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同,也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。

第三种意见认为,刘某与程某之间的买卖合同是有效的,但因程某的违约行为,导致了未办理登记过户手续的刘某无法依约取得房屋所有权。刘某有权要求程某按约定实际履行合同,补办登记手续。但由于程某已将房屋登记过户给第三人,造成实际履行不能,所以刘某仅可就合同要求程某承担违约责任。

三、笔者的观点

(一)本案争议的`焦点在于登记对于购房合同具有什么效力的问题。

登记作为不动产物权变动的公示方法,已为各国民法所接受,但各国对登记的效力却有着不同的学说。一为成立要件主义,即物权变动如未进行登记,则确定的不发生变动的效力;一为对抗要件主义,即登记虽具有社会公信力,但并非物权变动的要件,未经登记的物权的变动在法律上也可有效成立,但只能在当事人之间产生效力,不能对抗第三人。我国的立法采纳了成立要件主义。目前已有许多学者对成立要件主义的合理性提出质疑,因为这将不利于保护善意一方当事人在非因其自己的过错而未进行登记情况下的利益保护。学者们的这些观点是有道理的。但我认为本案争议的焦点不应放在采纳何种学说更为合理上,因为无论学说合不合理,法官在执法过程中仍须按现行法的规定去判决,而不能脱离现行法律的强行性规定而按学者们的理论学说去处理案件。

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